貸款教室

房屋增貸是向原本的房貸銀行申請增加貸款額度，通常仍由原銀行維持第一順位抵押權，核准後增加一筆可運用資金。

房屋二胎則是在原房貸及第一順位抵押權仍然存在的情況下，再向另一家銀行或融資機構申請貸款，並設定第二順位抵押權。

兩者主要差異包括：

• 房屋增貸通常向原房貸銀行申請
• 房屋二胎可向其他銀行或融資機構申請
• 增貸通常維持原本第一順位抵押關係
• 二胎需要另外設定第二順位抵押權
• 兩者的利率、費用及審核條件不同
• 實際額度都需要經過房屋估價與資料審核

第二順位抵押權的受償順序在第一順位之後，因此二胎承作機構承擔的風險通常較高。

若原房貸繳款正常、房屋已有增值空間，而且申請人的收入及信用狀況良好，可以先向原房貸銀行詢問增貸。

房屋增貸較適合以下情況：

• 原房貸長期正常繳款
• 房屋目前價值高於當初購買時
• 原房貸本金已償還一部分
• 工作及收入狀況穩定
• 信用卡與其他貸款繳款正常
• 希望由原銀行統一管理房貸
• 不希望另外設定第二順位抵押權

原銀行會重新評估房屋價值、剩餘貸款本金、收入、信用及負債比例，再決定是否核准與可增加的額度。

部分購屋貸款在存續期間可以辦理增貸，但仍須符合金融機構的資金用途查核及相關規定。

若原房貸銀行無法提供足夠增貸額度，或申請人的條件未符合原銀行增貸標準，可以再評估房屋二胎。

房屋二胎較常見於以下情況：

• 原銀行增貸額度不足
• 原銀行無法核准增貸
• 原房貸仍在綁約期間
• 不希望將原房貸轉到其他銀行
• 房屋仍有足夠可貸空間
• 有較明確的資金需求
• 可以負擔原房貸與二胎月付金

申請二胎時，原房貸通常不需要先清償，另一家承作機構會重新進行房屋估價及申請條件審核，核准後再設定第二順位抵押權。

不過，房屋二胎的實際利率與費用可能高於一般房屋增貸，申請前應完整比較。

房屋增貸與房屋二胎沒有哪一種一定比較好，仍要依申請人的房屋條件、信用收入及資金需求判斷。

比較時可以注意：

• 原銀行可提供的增貸額度
• 二胎方案可提供的實際額度
• 核准後實際取得的資金
• 貸款利率與計息方式
• 每月應繳金額
• 貸款期數與總還款金額
• 鑑價費、設定費及開辦費
• 是否有綁約或提前清償限制

若原銀行願意提供足夠額度，而且利率與費用較合理，通常可以優先評估房屋增貸。

若原銀行無法承作或額度不足，再比較銀行二胎與融資二胎的條件，會較符合一般申請順序。

二順位房貸可能採固定或機動計息，實際計息方式仍以核准產品及契約內容為準。

不論申請房屋增貸或房屋二胎，都會增加房屋貸款負擔，申請前應先確認實際資金需求及長期還款能力。

申請前應特別注意：

• 先向原房貸銀行詢問增貸條件
• 確認房屋目前估值及原房貸餘額
• 比較實際利率而非廣告最低利率
• 計算原房貸加新增貸款的總月付金
• 確認所有開辦、鑑價及設定費用
• 比較全部繳完的總還款金額
• 了解是否有綁約及提前清償費用
• 不相信保證核准或保證取得最高額度
• 不提供提款卡、密碼及網路銀行資料

若新增貸款後無法依約繳款，可能影響信用紀錄與房屋權利。因此，不宜只以核准額度高低決定方案。
                                                                                                                                                                                                     
結語
房屋增貸是向原房貸銀行增加貸款額度；房屋二胎則是在原房貸仍存在的情況下，再向其他銀行或融資機構設定第二順位抵押權取得資金。

若原銀行可以提供足夠額度，通常可以先評估房屋增貸；若增貸未核准、額度不足或不適合轉貸，再比較房屋二胎方案。

實際核准額度、利率、貸款期數及相關費用，仍須依房屋估值、原房貸餘額、申請人收入、信用與負債狀況，以及各承作機構審核結果為準。